Was tun gegen säumige Mieter?

Der Mietvertrag basiert auf einem Austausch von Leistungen: Während der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum bestimmungsgemässen Gebrauch überlassen muss, verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen (Art. 253 OR). Die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses stellt nicht die einzige, aber bei weitem die wichtigste Pflicht des Mieters dar. 

Grundsatz

Als Regel gilt, dass die Miete am Ende jeden Monats zu zahlen ist (Art. 257c OR). Im Mietvertrag kann davon abgewichen werden. So kommt bei Gewerberäumen auch die Quartalsmiete vor. Üblicherweise wird im Mietvertrag geregelt, dass die Miete jeweils im Voraus zu bezahlen ist. Der Mieter ist somit verpflichtet, die Miete jeweils am ersten des Monats zu bezahlen.

Mahnung und Verzug

Trifft die Miete nicht rechtzeitig beim Vermieter ein, muss der Vermieter säumige Mieter mahnen. Erst durch die Mahnung werden säumige Mieter in Verzug gesetzt (Art. 102 Abs. 1 OR). Damit beginnt auch die Verpflichtung der säumigen Mieters, für die verspätete Zahlung einen Verzugszins zu bezahlen. Weil der gesetzliche Verzugszins 5% beträgt (Art. 104 Abs. 1 OR), lohnt es sich, mit der Mahnung nicht zu lange zuzuwarten.

Hinterlegung des Mietzinses

Der Mieter ist nur in einem Fall berechtigt, den Mietzins nicht zu bezahlen: Falls die Mietsache einen Mangel aufweist, der vom Vermieter zu beheben ist, kann der Mieter den Mietzins bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen (Art. 259g ff. OR). Dies setzt aber voraus, dass der Mieter den Vermieter vom Mangel in Kenntnis gesetzt hat, und der Vermieter sich zu Unrecht weigert, den Mangel zu beheben. Hinterlegt der Mieter den Mietzins, muss er innert 30 Tagen ein Verfahren einleiten, mit welchem er den Mietzins wegen des Mangels herabsetzen lassen will. 

Eine Betreibung des säumigen Mieters für ausstehende Mietzinse verspricht nur einen beschränkten Erfolg. Der Mieter kann die Betreibung dadurch stoppen, dass er bei der Zustellung des Zahlungsbefehls Rechtsvorschlag erklärt. Zwar kann in einigen Kantonen mit dem unterzeichneten Mietvertrag eine provisorische Rechtsöffnung durchgesetzt werden. Allerdings setzt dies voraus, dass der säumige Mieter im Rechtsöffnungsverfahren keine Einwände geltend macht. In der Regel bleibt jedenfalls keine Alternative zu einem ordentlichen Gerichtsverfahren, um die ausstehende Miete durchzusetzen. Immerhin gilt die Betreibung als Mahnung des säumigen Mieters. Sie setzt somit die Verzugszinspflicht in Gang. 

Bei der Wohnungsmiete wird der Mieter üblicherweise verpflichtet, eine Sicherheit von 3 Monatsmieten zu leisten. Diese Sicherheit ist auf einem Konto anzulegen, das auf den Namen des Mieters lautet (Art. 257e Abs. 1 OR). Einen Zugriff auf dieses Konto hat der Vermieter nur, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ein Gericht dies anordnet. Falls das Sicherheitskonto während des laufenden Mietvertrags für die Zahlung von Mietzinsen beansprucht wird, nimmt die Sicherheit ab. Es ist deshalb nicht nur praktisch unmöglich, sondern auch nicht sinnvoll, laufende Ausstände aus dem Kautionskonto zu decken. 

Mahnung

Ein säumiger Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann vom Vermieter ultimativ angemahnt werden, den Ausstand innert einer Frist von mindestens 30 Tagen zu bezahlen (Art. 257d Abs. 1 OR). In dieser Mahnung kann der Vermieter dem Mieter androhen, dass er den Mietvertrag nach Ablauf der angesetzten Frist kündigen werde, falls der säumige Mieter immer noch nicht bezahlt (Art. 257d Abs. 2 OR).

Kündigung

Zahlt der säumige Mieter innert der angesetzten Frist nicht sämtliche angemahnten Ausstände, so kann der Vermieter seine Drohung wahr machen und den Mietvertrag ausserordentlich mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monas kündigen. Die Kündigung durch den Vermieter muss schriftlich mit dem amtlichen Formular erfolgen (Art. 266l OR). Handelt es sich um die Familienwohnung des Mieters, so muss auch diese Kündigung sowohl dem Mieter selbst als auch separat dessen Ehegatten zugestellt werden (Art. 266n OR).

Praxistipp

Aus Beweisgründen ist zu empfehlen, sowohl die Mahnung als auch die Kündigung mit eingeschriebener Post zu versenden. 

Zahlt der Mieter ohne zureichenden Grund die ausstehende Miete nicht (säumige Mieter), so sollte der Vermieter den säumigen Mieter mahnen und ihm ultimativ eine Zahlungsfrist von dreissig Tagen zur Begleichung sämtlicher Ausstände ansetzen. Sofern der säumige Mieter innert dieser Frist nicht alle offenen Beträge zahlt, kann der Vermieter den Mietvertrag ausserordentlich kündigen. Die ausstehenden Mieten können dann auf dem Gerichtsweg eingeklagt werden. Dabei dient die Mietkaution als Sicherheit, dass der Vermieter auch wirklich zu seinem Geld kommt. Bei Unsicherheiten kann sich der Beizug eines Anwalts lohnen, um keine formellen Fehler zu begehen. 

lexwiki.ch und unsere Autoren können keine Garantie für die Richtigkeit und Vollständigkeit der auf unseren Seiten angezeigten Informationen übernehmen. Die Artikel stellen die zum Zeitpunkt ihrer Erstellung geltende Rechtslage dar. Leider können wir nicht garantieren, dass jeder Artikel aktuell ist. Die Artikel auf unserer Plattform ersetzen keine Beratung durch einen Rechtsanwalt. lexwiki.ch bietet einen ersten Überblick für Personen mit einer juristischen Frage und dient als Informationsplattform für den an Rechtsfragen interessierten Mitbürger. Um bei juristischen Fragen die richtigen Schlüsse ziehen zu können, ist neben umfangreichem Knowhow im entsprechenden juristischen Bereich die Kenntnis des konkreten Sachverhaltes unabdingbar. Wir möchten Sie daher bitten, basierend auf den auf unserer Plattform zur Verfügung gestellten Inhalten keine voreiligen Schlüsse zu ziehen und möglichst frühzeitig professionelle Rechtsberatung beizuziehen. Das spart i.d.R. Kosten und verhindert, dass irreversibler Schaden angerichtet wird.

Die Plattform lexwiki.ch bietet insbesondere in der Form von News-Artikeln Autoren die Möglichkeit, ihre Meinungen und Analysen zu spezifischen Fällen und Themen zu veröffentlichen. Die Plattform lexwiki.ch ist unabhängig und ist keinem politischen Spektrum zuzuordnen. Die hier vertretenen und als solche gekennzeichneten Meinungen von Autoren sind ausschliesslich als eben solche zu verstehen. Wir bieten falls gewünscht gerne Hand zu Gegendarstellungen. Bitte kontaktieren Sie uns über die auf allen Seiten zur Verfügung stehende Kommentarfunktion. Die Kommentare werden nicht direkt veröffentlicht.