Mietverträge können sowohl befristet, als auch unbefristet sein. Während die befristeten Mietverträge nach Ablauf der Mietdauer automatisch enden, braucht es zur Beendigung von unbefristeten Mietverträgen eine Kündigung (Art. 266a Abs. 1 OR). Diese Kündigung ist entweder unter Einhaltung von gesetzlichen oder vertraglichen Fristen oder Terminen möglich (Art. 266a Abs. 1 OR). Will eine Partei vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen, so ist dies entweder nach Vereinbarung (Art. 115 OR) möglich, oder indem ein neuer Mieter als Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis eintritt (Art. 264 Abs. 1 OR).
Grundsatz
Der Mieter kann die Wohnung vor dem gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungstermin oder -frist zurückgeben, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren neuen Nachmieter vorschlägt (Art. 264 Abs. 1 OR).
Zumutbarkeit
Der Vermieter darf an den Nachmieter keine höheren oder anderen Anforderungen stellen, wie er dies an den bisherigen Mieter getan hat. Nur wenn wichtige Gründe (bspw. fehlende Aufenthaltsbewilligung) vorliegen, darf er den Nachmieter als unzumutbar abweisen.
Zahlungsfähigkeit
Als zahlungsfähig gilt ein Nachmieter, wenn er in der Lage dazu ist, die Miete vollständig und pünktlich zu bezahlen. Oftmals wird deshalb ein Betreibungsregisterauszug vom Nachmieter verlangt. Hat der Nachmieter nur ein geringes Einkommen, so reicht es auch aus, wenn eine dritte Person für die Bezahlung garantiert (oder bürgt).
Grundsatz
Der bisherige Mieter muss dem Vermieter nur einen tauglichen Nachmieter vorschlagen.
Anzahl der vorgeschlagenen Nachmieter
Es reicht aus, wenn der Mieter einen einzigen tauglichen Nachmieter vorschlägt. Da dieser jedoch noch abspringen könnte, empfiehlt es sich, immer mehrere Nachmieter vorzuschlagen.
Bei Ablehnung
Lehnt der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter ab, so wird der Mieter von seinen vertraglichen Pflichten (bspw. Mietzins) befreit. Als Zeitpunkt der Pflichtbefreiung gilt die geplante Übernahme des Mietverhältnisses durch den Nachmieter.
Beispiel
War bspw. der Nachmieter bereit, das Mietverhältnis auf Ende Februar zu übernehmen und lehnte der Vermieter den Nachmieter ungerechtfertigterweise ab, so wird der Mieter von seinen Pflichten per Ende Februar befreit.
Bei einem tauglichen Nachmieter
Der bisherige Mieter muss den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt bezahlen, in dem der Nachmieter das Mietverhältnis übernommen hätte (Art. 264 Abs. 1 OR).
Bei einem untauglichen Nachmieter
Mieter
Der bisherige Mieter muss den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt bezahlen, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Art. 264 Abs. 2 OR).
Vermieter
Der Vermieter muss sich anrechnen lassen (Art. 264 Abs. 3 OR), was er:
- an Auslagen erspart und
- durch anderweitige Verwendung der Sache verdient oder absichtlich zu verdienen unterlassen hat.
Mit folgenden 4 Tipps erleichtern sich Mieter das Leben:
- Teilen Sie Ihrem Vermieter den ausserterminlichen Auszug mit einem eingeschriebenen Brief mit;
- empfehlen Sie stets mehrere zumutbare und zahlungsfähige Nachmieter;
- informieren Sie den Vermieter über die möglichen Einzugstermine der jeweiligen vorgeschlagenen Nachmieter;
- verlangen Sie eine schriftliche Begründung, wenn der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter ablehnt.
Konrad hat beschlossen, von Winterthur nach Liestal umzuziehen, da er das Jobangebot seines Lebens erhalten hat. Eine hübsche neue Wohnung hat er innert kürzester Zeit gefunden, doch nun hat er festgestellt, dass er vergessen hat, seine alte Wohnung zu kündigen. Nun müsste er noch während drei Monaten den Mietzins in Winterthur bezahlen, was er sich jedoch nicht leisten kann. Dank einem ansprechenden Inserat hat er Simon gefunden, der bereit ist, die Wohnung in Winterthur auf Ende nächsten Monat zu übernehmen. Simon geht einer geregelten Arbeit nach und hat keine offenen Betreibungen. Konrad empfiehlt seinem Vermieter den sympathischen Simon deshalb als Nachmieter. Der Vermieter kann eigentlich nichts an Simon aussetzen, doch da ihm Simon nicht sympathisch ist, lehnt er ihn als Nachmieter ab. Da Konrad jedoch einen zumutbaren Nachmieter vorgeschlagen hat, endet sein Mietvertrag per Ende nächsten Monat, weshalb er den Mietzins nur noch bis dann bezahlen muss.
Der Mieter kann die Wohnung vor dem gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungstermin oder -frist zurückgeben, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter vorschlägt. Lehnt der Vermieter den vorgeschlagenen tauglichen Nachmieter jedoch ab, so wird der Mieter auf den geplanten Zeitpunkt der Übernahme des Mietverhältnisses von seinen Pflichten befreit.
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