Vorsicht vor Mietnomaden – Warum ein Betreibungsregisterauszug nicht reicht!

Üblich sind Abklärungen der Bonität der Mietinteressenten über einen aktuellen Betreibungsregisterauszug. Dies führt jedoch zu einer trügerischen Sicherheit. Mietnomaden verstehen es, sich einen blanken Betreibungsregisterauszug zu verschaffen. Ein Betreibungsregisterauszug bezieht sich immer auf Betreibungen im Zuständigkeitsbereich des ausstellenden Betreibungsamts. Es findet also keine schweizweite Prüfung über Betreibungen statt. Somit reicht ein Umzug aus, um sich einen lupenreinen Betreibungsregisterauszug zu verschaffen, auch wenn anderenorts ganz viele Betreibungen anstehen.  

Beim Abschluss des Mietvertrags gilt es somit, sich die zukünftigen Mieter sorgfältig auszusuchen. Um potentiellen Mietnomaden auf die Schliche zu kommen, müssen Vermieter darauf bestehen, verschiedenste Informationen über die Mietinteressenten zu erhalten. Mittels eines amtlichen Ausweises muss der Vermieter die Identität der Mieter überprüfen. Zusätzlich muss der Vermieter von den Mietinteressenten verlangen, dass sie Auskünfte über ihre Bonität geben. Dies kann beispielsweise durch die Angabe des Arbeitgebers des Mietinteressenten erfolgen. Sinnvoll sind auch Referenzen von früheren Vermietern. Zwar sind Mieter nicht gesetzlich verpflichtet, solche Informationen über sich preiszugeben. Wer aber an einer Wohnung interessiert ist, wird die verlangten Auskünfte bereitwillig erteilen. Schliesslich gibt es auch verschiedene Anbieter, die über Personen gegen Entgelt Wirtschaftsauskünfte erstellen.

Mietzinsdepot

Ist der Mietvertrag abgeschlossen, so ist der Schlüssel zum Mietobjekt erst zu übergeben, wenn das mietvertraglich vereinbarte Depot vollständig geleistet ist. Bei Wohnungsmieten darf das Mietzinsdepot höchstens drei Monatsmieten betragen (Art. 257e Abs. 2 OR). Diese Sicherheit muss vom Vermieter verlangt werden, bevor er die Wohnung übergibt.

Mahnung und Kündigung

Werden der Mietzins oder die Nebenkosten nicht pünktlich bezahlt, so muss der Vermieter den Mieter umgehend mahnen. Dabei geht der Vermieter am besten von Anfang an gemäss den Vorgaben von Art. 257d OR vor. Dem mit der Zahlung rückständigen Mieter muss eine Frist von mindestens 30 Tagen angesetzt werden verbunden mit der Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist die Kündigung des Mietverhältnisses erfolge (Art. 257d Abs. 1 OR)Zahlt der Mieter innerhalb dieser Frist, so bleibt die Mahnung vorerst ohne Konsequenzen.

Grundsatz

Handelt es sich beim Mieter aber um einen Mietnomaden, so wird innerhalb der Frist keine Zahlung erfolgen. In diesem Fall sollte der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).

Anfechtung

Mit der Kündigung beginnt der Gang durch die gerichtlichen Instanzen. Ein Mietnomade wird die Kündigung anfechten. Häufig werden Mängel der Wohnung geltend gemacht, welche ein Zurückhalten des Mietzinses rechtfertigen sollen. Zwar muss der Mieter in solchen Fällen das Verfahren gemäss (Art. 259a ff. OR) einhalten. Dennoch gelingt es den Mietern, mit solchen Vorwürfen an die Vermieter Zeit zu schinden. Die Mieter dürfen während der gesamten Dauer einer gerichtlichen Auseinandersetzung im Mietobjekt verbleiben.

Ausweisung

Sogar nach einer rechtskräftigen Bestätigung durch das Gericht, dass der Mietvertrag durch die Kündigung des Vermieters aufgelöst wurde, ist das Ende der gerichtlichen Verfahren nicht erreicht. Danach beginnt die Phase, in der die Mietnomaden aus der Wohnung ausgewiesen werden müssen. Auch dieses Verfahren kann nochmals mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Recht in die eigene Hand nehmen

Angesichts der langen Gerichtsverfahren kommt für die Vermieter die Versuchung auf, das Recht in die eigene Hand zu nehmen. Davon ist abzuraten. Mit dem eigenemächtigen Austausch der Schlösser oder der Räumung der Wohnung begibt sich der Vermieter ins Unrecht. Dies verlängert die zivilrechtliche Auseinandersetzung und kann sogar strafrechtliche Folgen haben.

Um nicht auf Mietnomaden hereinzufallen, ist die vorsorgliche Prüfung der Mietinteressenten vor dem Abschluss des Mietvertrags essentiell. Dabei ist auf einen Betreibungsauszug kein Verlass. Vielmehr sind Referenzen von früheren Vermietern oder Wirtschaftsauskünfte geeignet, um Mietnomaden rechtzeitig zu erkennen. In jedem Fall muss im Mietvertrag das gesetzlich zulässige Mietzinsdepot verlangt werden. Erst nach der vollständigen Zahlung des Mietzinsdepots sollte die Wohnung übergeben werden. Sobald die Mietzinse nicht bezahlt werden, muss nach den gesetzlichen Vorgaben vorgegangen werden. Hierbei ist der Beizug eines Anwalts zu empfehlen.

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