Liegenschaftsunterhalt – Steuerabzüge?

Wenn jemand Liegenschaften im Privatbesitz hält, so können die Kosten für den Werterhalt der Liegenschaft von den Steuern abgesetzt werden. Auch energiesparender und dem Umweltschutz entgegenkommender Liegenschaftsunterhalt kann in der Regel vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden.

Grundsätzlich

Entscheidend dabei, welche Kosten für den Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden können ist, ob es sich bei den Investitionen um werterhaltende oder um wertvermehrende Massnahmen handelt. Wertvermehrende Massnahmen sind nicht abzugsfähig. (Art. 32 Abs. 2 DBG)

Werterhaltender Liegenschaftsunterhalt

Zu den werterhaltenden Massnahmen gehören beispielsweise das Beheben von Schäden oder der Ersatz bereits vorhandener Infrastruktur. Solche Investitionen für den Liegenschaftsunterhalt können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. (Art. 32 Abs. 2 DBG)

Jährlicher Entscheid

In jedem Steuerjahr kann von neuem entschieden werden, ob ein Pauschalabzug für den Liegenschaftsunterhalt gemacht werden soll, oder ob die effektiven Kosten abgezogen werden sollen. (Art. 32 Abs. 4 DBG)

Nur in den Kantonen Luzern und Tessin besteht diese Möglichkeit nicht. Im Tessin kann man nur alle zehn Jahre auswählen. In Luzern muss man nachweisen, dass die effektiven Kosten in den vergangenen sechs Jahren höher waren als der Pauschalabzug.

Effektive Kosten

Der Abzug der effektiven Kosten für den Liegenschaftsunterhalt ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn diese die Pauschale für den Liegenschaftsunterhalt in der Höhe übersteigen.

Pauschalabzug

Oft lohnt sich der Pauschalabzug, da die effektiven Kosten unter diesem Betrag liegen, da nicht in jedem Jahr grössere Unterhaltsarbeiten vorgenommen werden. 

Wertvermehrender Liegenschaftsunterhalt

Investitionen, welche den Wert einer Liegenschaft nicht erhalten, sondern erhöhen, können nicht von den Steuern abgezogen werden. (Art. 32 Abs. 2 DBG)

Beispiel

Lotti Loft hat ihre Wohnung mit einer neuen multifunktionalen Profi-Küche ausstattet und einen sehr teuren Parkettboden anstelle des alten Spannteppichs verlegen lassen, um die Wohnung teurer vermieten zu können. Dabei handelt es sich nicht nur um werterhaltende Massnahmen, sondern auch um wertvermehrende Massnahmen. Diese kann sie nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Eventuell akzeptiert das Steueramt einen Anteil der Investitionen, in dem Umfang als eine Erneuerung der alten Einrichtung nötig war.

Grundsatz

Private Lebenshaltungskosten sind grundsätzlich nicht abzugsfähig. Zu den Lebenshaltungskosten gehören beispielsweise das Rasenmähen oder das Schneeschaufeln. Diese Tätigkeiten sorgen für viele Diskussionen darüber, ob Anschaffungen, wie beispielsweise ein Rasenmäher, als steuerlicher Abzug zugelassen werden.

Wie ist es in der Praxis?

In der Schweiz kann dies von Kanton zu Kanton unterschiedlich geregelt sein. Im Kanton Zürich ist man bisher beispielweise grosszügig damit umgegangen und hat sogar Kosten für Rasenmähen durch Dritte als Abzug zugelassen (Kosten der Verwaltung durch Dritte: Art. 32 Abs. 2 DBG). Auch die Reparatur oder eine Neuanschaffung eines gleichwertigen Rasenmähers wurde als abzugsfähig erklärt. In einem Entscheid des Bundesgerichts wurde sogar die Anschaffung eines Roboterrasenmähers als Ersatz für ein „normales Gerät“ als steuerabzugsfähig erachtet. Doch heute lässt der Kanton Zürich nur noch den gleichwertigen Ersatz als steuerabzugsfähig zu.

Grundsatz

Investitionen ins Energiesparen werden vom Staat und den Kantonen immer mehr unterstützt. Doch muss zwischen Subventionen und Steuerabzügen unterschieden werden. (Art. 32 Abs. 2 DBG)

Subventionen

Subventionen stammen aus einem bestimmten Geldtopf und werden vom Staat oder Kanton vergeben. Doch dieser kann sich erschöpfen.

Steuerabzüge

Weil die Subventionsmöglichkeiten begrenzt sind, werden häufig und immer mehr Steuerabzüge anstelle von Subventionen gewährt. Staat und Kantone wollen umweltschützende und energiesparende Liegenschaftsunterhalts-Investitionen unterstützen.

Nach der alten Dumont-Praxis waren Instandstellungskosten einer vernachlässigten Liegenschaft in den ersten fünf Jahren nach Erwerb nicht zum Abzug berechtigt. Diese Praxis wurde jedoch auf 2010/2012 abgeschafft. Somit entfällt nach dem Erwerb einer vernachlässigten Liegenschaft die bisher geltende 5-Jahres-Klausel. Wird eine renovationsbedürftige Liegenschaft gekauft, so sind die Instandstellungskosten ebenfalls steuerlich absetzbar, obwohl diese eigentlich wertvermehrend sind.

Renovationsphasen planen

Grössere Arbeiten, welche einen erheblichen Teil des steuerbaren Einkommens ausmachen, sollten auf mehrere Jahre verteilt werden. So besteht die Möglichkeit, die Steuerprogression zu brechen. Dies kann beispielsweise gemacht werden, indem man Arbeiten auf zwei Renovationsphasen verteilt. Bei grösseren Renovation kann sich unter Umständen zudem die Konsultation eines Steuerberaters lohnen, welcher die Einsparung genau berechnen kann.

Nicht häppchenweise renovieren

Viele wollen ihre Liegenschaften stets ordentlich unterhalten und führen daher mehrere kleinere Renovationen und Änderungen pro Jahr durch. Steuerlich lohnt sich das eher weniger. Weil diese kleineren Unterhaltskosten die Pauschale selten übersteigen, können kaum jemals die effektiven Kosten geltend gemacht werden und bleiben daher unbeachtet. Viel mehr sollten Kleinrenovationen auf sogenannte Unterhaltsjahre verschoben werden.

Erneuerung der Küche

Der Steuerabzug bei Ersatz von Küchengeräten ist nur dann zulässig, wenn diese im Gebäudewert inbegriffen sind. In der Praxis ist es so, dass sämtliche fix-eingebauten Geräte darunter fallen (beispielsweise Backofen, Geschirrspüler, Einbauschränke, Dampfabzug etc.). Wenn man beispielsweise Einbauschränke oder Geräte mit gleichwertigen Gegenständen ersetzt, so kann man die Kosten abziehen. Wird einfach zusätzlich ein Mehrwert geschaffen, geht dies jedoch nicht, d.h. wenn zusätzlich zur Mikrowelle noch einen Steamer eingebaut wird. Werden allerdings alte Gegenstände mit Geräten, die mehr Komfort bieten, ausgewechselt, so kann meist ein Teil der Anschaffungskosten abgezogen werden, nicht jedoch der Mehrwertanteil.

Umgestaltung des Gartens

In einigen Kantonen ist die Abzugsfähigkeit von Gartenunterhalt daran gebunden, ob die Liegenschaft vermietet wird. Im Kanton BL kann Gartenunterhalt beispielsweise nur bei vermieteten Liegenschaften abgezogen werden. Bei einer Umgestaltung des Gartens, darf Gebüsch beispielsweise nur durch mehrjährige Sträucher ersetzt werden. Ansonsten können keine Steuerabzüge gemacht werden. Alle erstmaligen Anschaffungen gelten als wertvermehrende Aufwendungen und können nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Anders sieht es beispielsweise beim Rasenmäher aus, dort ist ein Abzug auch bei einer Neuanschaffung möglich.

Streichen der Wände

Wenn jemand seine Wände selber streicht, kann der Aufwand nicht von den Steuern abgezogen werden. Lediglich beispielsweise die Kosten für Farbe und Pinsel sind abzugsfähig. Anders sieht es wiederum aus, wenn man die Wände aufgrund eines Anbaus streichen muss, dort besteht ein Mehrwert und Abzüge können nicht gemacht werden.

Wer eine Liegenschaft im Privatbesitz hat, kann gewisse Kosten für den Liegenschaftsunterhalt von den Steuern abziehen. Ob Massnahmen für den Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig sind oder nicht, hängt davon ab, ob es sich um werterhaltende oder wertvermehrende Unterhaltskosten handelt. In der Regel kann jedes Jahr neu entschieden werden, ob man einen Pauschalabzug oder einen Abzug der effektiven Kosten bevorzugt.

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